O novo proprietário tem o dever de liquidar quotas extraordinárias não pagas pelo anterior dono do imóvel? Explicamos tudo sobre o tema com fundamento jurídico.
Nos imóveis que se encontrem em regime de propriedade horizontal existe obrigação de pagamento de quotas por parte dos condóminos para fazer face às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício. Acontece que, por vezes, são necessárias obras de conservação adicionais nas partes comuns do edifício (nomeadamente reparação de fachadas, telhados ou elevadores), gerando um aumento de despesas suplementares para o condomínio. Estas despesas extraordinárias são aprovadas em assembleia de condóminos, sendo os condóminos responsáveis pelo pagamento das chamadas quotas extraordinárias.
De referir que no caso de venda do imóvel é transferido para o comprador o direito de propriedade exclusivo da fração adquirida e o direito de compropriedade das partes comuns do edifício, bem como ainda os deveres inerentes àquela aquisição.
O que acontece quando o condómino vende o imóvel e não paga a quota extraordinária? O novo proprietário tem a responsabilidade pelo pagamento daquela quota?**
Não existe uma resposta consensual nos tribunais portugueses a esta questão, visto que existem decisões que apontam para a obrigação do pagamento ser do vendedor e outras que apontam para o comprador, consoante privilegiem o critério da aprovação da despesa ou o da parte a quem esta aproveita.
Verdade é que a obrigação de pagamento de quotas é uma obrigação que se transmite com a venda do imóvel, ou seja, o comprador fica obrigado a pagar as quotas do condomínio quando adquire o imóvel.
E se relativamente às quotas ordinárias destinadas a custear despesas habituais resultantes da utilização das partes comuns, dos serviços ou consumo de bens que visam o normal funcionamento do condomínio, os tribunais têm atualmente considerado que o adquirente da fração não deve ser onerado com esta despesa, porque nenhum benefício dela retirou, no âmbito das despesas extraordinárias a posição assumida diverge.
Neste sentido, muitos tribunais entendem que a obrigação de pagamento de quotas extraordinárias, estando elas vencidas, não se transmite para o novo proprietário, sendo o vendedor responsável pelo seu pagamento, uma vez que a despesa foi aprovada em assembleia de condóminos anterior à venda. Contudo, existem também tribunais que consideram que se deverá apurar a pessoa que teve o proveito do imóvel e edifício aquando das obras extraordinárias, defendendo que se a obra foi aprovada em momento anterior à venda mas realizada depois dela, é o comprador que retira o proveito do gozo do bem que incorporou a obra, sendo aliás, atualmente, esta a posição maioritária.
Em conclusão, o pagamento de quotas (ordinárias e extraordinárias) é transmissível ao comprador por ser um dever inerente ao próprio imóvel. Relativamente às quotas extraordinárias não pagas pelo anterior proprietário, existe uma dualidade de opiniões nos nossos tribunais, sendo que em última análise, caberá ao comprador o dever de pagamento, pois será este que irá usufruir do imóvel e das partes comuns do edifício.
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