Há cada vez mais projetos residenciais no mercado, mas a procura de casas para comprar é superior à oferta e mais exigente.
O imobiliário no Grande Porto tem vindo a viver momentos de forte dinamismo nos últimos anos, e nem a pandemia ou a Guerra da Ucrânia parecem estar a afetar, até agora de forma significativa, esta performance - apesar de haver desafios identificados pelos players do setor, como os altos custos de construção, a falta de mão de obra ou a subida da inflação. Com uma "chuva" de empreendimentos a chegar ao mercado, tanto de projetos de construção nova como de reabilitação, a oferta de casas continua, porém, a ser pouca para tanta procura de casas para comprar, sobretudo por parte das famílias portuguesas, que cada vez mais querem casas adaptadas às suas necessidades.
"Acompanhamos um crescimento em termos de promoção e construção de novos empreendimentos", confirma Rita Apolinário, responsável pelo negócio da Habita, empresa de mediação a operar no Porto.
E este mesmo cenário é reiterado por Susana Rodas, diretora de Marketing e Vendas do Antas Atrium da Albatross|Quantico, dando nota de que "o mercado tem beneficiado de uma procura crescente, quer do mercado residencial, quer do mercado turístico, aumentando a procura por segunda habitação ou investimento, para alojamento local ou arrendamento", contribuindo assim "para a renovação do parque imobiliário" local.
Oferta de casas aumentou com empreendimentos de construção nova e reabilitação de edifícios
Há atualmente mais construção do que nos anos anteriores, registando-se um crescimento do total de edifícios residenciais licenciados de 5,9% e 6,5%, em 2020 e 2021, respetivamente, segundo dados da AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas enviados ao idealista/news.
- A nível do licenciamento de fogos em construção nova, foram licenciados 5.369 fogos novos em 2020 e 6.044 em 2021, valores a que correspondem taxas de crescimento de 17% e 12,6% respetivamente.
- Quanto às obras de reabilitação de edifícios residenciais foram licenciadas 651 obras em 2020 e 560 em 2021, correspondendo a variações de -0,6% e de -14,0%.
Ainda assim, a média destes dois anos de pandemia é 24% superior ao verificado nos seis anos anteriores, ou seja, desde 2014, o que demonstra bem a dinâmica a que se tem vindo a assistir.
"O mercado residencial na Área Metropolitana do Porto tem evoluído de forma positiva, mantendo uma trajetória que já se verificava antes da pandemia", analisa Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN, em jeito de resumo.
Quem anda a comprar casas no Grande Porto? Onde se procura e com que características?
E, apesar de haver clientes estrangeiros a comprar imóveis residenciais - nomeadamente do Brasil, Suiça, EUA e França - a força motriz deste dinamismo do imobiliário no norte do país, têm sido sobretudo os compradores nacionais. "O maior número de aquisições tem sido feito pelo mercado nacional, quer para investimento, quer para habitação própria, com um peso significativo de famílias com filhos", detalha a mesma responsável.
Mas que tipo de casas querem os portugueses para comprar? As tipologias mais procuradas na área metropolitana do Porto são os apartamentos T2 e T3, devido à dimensão dos agregados familiares e ao rendimento disponível das famílias, num contexto de alta subida de preços das casas. No segmento prime, as moradias T3, em zonas com bons espaços exteriores, ou apartamentos com vista rio ou mar são também uma tendência na procura.
"Notou-se uma movimentação das famílias do centro da cidade para zonas menos densas urbanisticamente. Pela qualidade de vida e pela possibilidade de ter um custo de vida inferior nestas localizações, uma tendência muito suportada pela possibilidade crescente do teletrabalho", realça Rita Apolinário, da Habita.
E se num primeiro momento, a Covid-19 travou o mercado abrandando a atividade, depois disso as novas necessidades saídas do confinamento (quanto a uma maior flexibilidade da habitação como centro do descanso, trabalho e lazer e zonas exteriores) reveleram-se positivas para o negócio das empresas do setor imobiliário, como por exemplo a JMSA. "No nosso caso os nossos imóveis tiveram maior procura e o número de transações aumentou nos últimos dois anos, devido aos princípios que a empresa já aplicava e às tendências que surgiram com a pandemia", revela João de Sousa Alves, diretor-geral da promotora.
Varandas, terraços, espaço para trabalhar e zonas com qualidade de vida: os requisitos de quem quer comprar
Atualmente, "é muito valorizado a qualidade do espaço exterior com espaços generosos, para além da versatilidade do espaço interior, algo que apenas é possível com interiores espaçosos", diz o gestor da empresa que desenvolve empreendimentos no concelho de Vila Nova de Gaia, apostando na construção de raiz, e que neste momento tem em vias concluir a segunda fase da urbanização de Paço de Rei, orientada para o segmento médio e médio-alto.
Isto mesmo é corroborado pela Albatross|Quantico, que tem atualmente dois projetos em curso no Porto: o Living Aliados, posicionado nos segmentos B+ e A, em fase final de comercialização e o Antas Atrium, cuja primeira fase está em construção, há seis meses, e conta já com 50% das unidades disponíveis comercializadas. "A pandemia veio limitar as nossas vidas ao interior das nossas casas, o que fez que muitas famílias começassem a olhar e procurar de forma diferente áreas exteriores e ofertas complementares", aponta Susana Rodas, afirmando que esta situação "tem permitido a colocação, com sucesso, de empreendimentos como o Antas Atrium, que disponibiliza de forma única espaços de lazer, interiores e exteriores, de acesso exclusivo, que permitem usufruir de espaços verdes, parques infantis, hortas comunitárias, em ambiente controlado, aumentando os níveis de segurança dos mais novos e da saúde dos elementos da família".
Esta preocupação do setor por dar resposta aos critérios de procura de casas e mudança no perfil do investimento, nomeadamente pelos efeitos da pandemia no setor do Alojamento Local, é também evidente para Rita Apolinário. "Assistimos a uma alteração\adaptação da oferta, quer em termos de projeto, quer com preferência para mais áreas exteriores, verificando-se uma saída do investimento em setores mais rotativos para investimento a mais longo prazo", analisa a responsável pelo negócio da mediadora Habita.
No que respeita ao desenvolvimento de novos projetos residenciais, a reabilitação deverá ser a aposta dominante no caso do município do Porto "devido à escassez de terrenos para construção de raiz, sendo o principal desafio criar mais incentivos de forma a tornar mais rentável", aponta João de Sousa Alves. No Grande Porto, e principalmente em locais onde o preço por metro quadrado de venda seja mais baixo, "os desafios passam por conseguir enquadrar as exigências de mercado nos preços praticados", acrescenta o diretor-geral da JMSA, destacando que "a grande dificuldade é garantir que vamos ao encontro das exigências dos clientes, no cumprimento de todas as exigências regulamentares, que cada vez são maiores, e continuar a conseguir praticar preços competitivos".
Depois da pandemia, a guerra: quais os efeitos para o imobiliário e os desafios no Grande Porto?
A guerra na Ucrânia veio baralhar as contas do setor, agudizando ainda mais alguns problemas que já se vinham a sentir, tal como o agravamento dos custos de construção, e que acabarão por refletir-se numa redução das margens das empresas e num aumento do preço das casas para as famílias, tal como antecipam os vários responsáveis ouvidos pelo idealista/news.
"Estamos perante um cenário de grande incerteza, mas o impacto desta situação no agravamento dos custos de construção é já uma realidade que estamos a enfrentar, não apenas no Grande Porto, mas à escala nacional", admite Manuel Reis Campos da AICCOPN, recordando que "as cotações do Aço em Varão para Betão na Bolsa de Londres registavam, no passado dia 21 de março, um crescimento de 32% desde o início do ano, o Alumínio subia 25% e o Cobre 5% e, para além deste problema do preço, continuam a assinalar-se dificuldades nas cadeias produtivas e logísticas. De igual modo, os preços dos combustíveis mantêm-se em níveis extremamente elevados, o que penaliza a atividade produtiva das empresas."
Por seu lado, Rita Apolinário da Habita diz que "o aumento dos custos de construção e a falta de mão de obra, têm trazido uma dinâmica negativa no decurso dos projetos imobiliários", e segundo a mediadora imobiliária a "a guerra trouxe uma retração na procura, motivada pela instabilidade dos mercados financeiros, incerteza relativamente ao futuro dos seus empregos e fontes de rendimento".
Quanto aos tempos de entrega das obras em curso, a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas assegura que, para já, não tem indicação de que venham a faltar materiais essenciais, "pelo que não são esperadas consequências diretas a este respeito".
Neste contexto, o porta-voz do setor da construção considera que o maior desafio do setor privado "passa por manter e reforçar o posicionamento competitivo à escala nacional e internacional, assegurando a estabilidade e competitividade do ambiente de investimento".
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