Nova lei em vigor em janeiro. Prazo aumenta quando são detetadas faltas de conformidade nos elementos construtivos estruturais.
Os direitos dos consumidores no que diz respeito à compra e venda de bens imóveis acabam de ser reforçados. O decreto-Lei n.º 84/2021 que vai entrar em vigor no dia 1 de janeiro de 2022, aumenta de 5 para 10 anos o prazo de garantia de bens imóveis quando são detetadas faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais. O atual prazo de 5 anos mantém-se para às restantes faltas de conformidade.
Em causa estão os contratos de compra e venda celebrados entre um profissional e um consumidor que tenham por objeto prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal “qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência”, lê-se no diploma publicado a 18 de outubro de 2021.
E o que é que se entende por profissional? “Qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, que atue (…) para fins relacionados com a sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, no que respeita aos contratos abrangidos pelo decreto-lei”, refere o documento. Por seu turno, entende-se como consumidor, uma pessoa singular que, nos contratos abrangidos, atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional.
Assim, um profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais, e 5 anos, em relação às restantes faltas de conformidade. Sobre esta matéria, o Governo poderá aprovar ainda, por portaria, uma lista dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis.
O que é a inconformidade de bens imóveis?
Entende-se, desde logo, que o profissional tem o dever de entregar ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade. Essas mesmas características devem estar presentes na ficha técnica da habitação.
A não conformidade dos bens imóveis existe se se verificar um dos seguintes casos, segundo o diploma:
- Não se apresentem em conformidade com a descrição feita pelo profissional ou não possuam as qualidades do bem que o profissional tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo;
- Não sejam adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine desde que o profissional tenha sido informado de tal uso e o tenha aceite;
- Não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo;
- Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo profissional, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade.
Em caso de falta de conformidade do bem imóvel, o consumidor tem direito a que esta seja reposta, a título gratuito, por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato. E o mesmo decreto-lei também diz que a “reparação ou substituição do bem imóvel deve ser realizada dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor”.
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