O diretor-geral da consultora
CBRE em Portugal acredita que o setor imobiliário sairá mais forte da crise provocada
pelo surto de Covid-19. E setores como o dos escritórios, habitação para arrendamento
ou senior living vão resistir mais
Foi há mês e meio que investidores nacionais e estrangeiros esgotaram por completo a capacidade do Capitólio, em Lisboa,
para ouvir os 11
diretores dos vários departamentos da CBRE, consultora liderada por Francisco Horta e
Costa falar das tendências
do mercado imobiliário nacional
para 2020. Nessa altura tudo
se perfilava para que o imobiliário
comercial em Portugal voltasse a
bater recordes, seguindo
a linha dos dois anos anteriores, em que todos
os segmentos, da hotelaria ao retalho,
dos escritórios as residências universitárias, atraíram, como nunca antes,
o dinheiro de fundos imobiliários de todo o mundo.
Um cenário que mudou abruptamente com a pandemia provocada pela Covid -19. que esta a
deixar o mundo dos negócios imobiliários (também) em suspenso.
Nos últimos
dois anos, foi possível atrair para Portugal cerca de 6 500 milhões de euros
de investimento imobiliário comercial, mais de 80%
oriundo do exterior. Na
vossa conferência recente, referia que já eram esperados, este ano,
investimentos na ordem dos
3 mil
milhões de euros. E agora?
Neste
momento, é difícil dizer.
As operações
que já estavam a ser negociadas em exclusividade não estão a ser canceladas...
Estão a ser, sim, adiadas até pela própria exequibilidade do negocio em si,
devido a impossibilidade de viajar para ver o imóvel ou
fazer inspecções técnicas. Está tudo ainda muito confuso. Mas
o que sinto - e olhando para os exemplos encorajadores da China e
da Coreia do Sul – é que haverá um impacto
grande nos próximos três, quatro
meses, e depois começará a abrandar e a
estabilizar. Um investidor internacional disse-me algo
que fez sentido que isto parecia mais
um 11 de Setembro do que a crise de 2008.
Acha
que poderá haver sinais de retoma
dentro de quatro meses?
Sim,
os investidores vão começar
a regressar ao mercado, porque
há muita liquidez, há muito dinheiro para investir, e essa liquidez não
desapareceu.
As taxas de
juros vão continuar negativas durante muito mais tempo para criar estímulos aos
mercados. Já sabemos que os mercados bolsistas colapsaram e o imobiliário
continua
a ser uma
alternativa de investimento muitíssimo válida. Para os investidores, não é uma
alternativa deixar o dinheiro parado durante muito tempo, porque esse dinheiro
teria uma rentabilidade negativa, querem continuar a analisar oportunidades de
investimento apesar das atuais condições. Assim que houver uma definição da
situação, eles avançam com a lógica de ‘business as usual'
A
hotelaria e o retalho foram imediatamente afetados.
E os
outros setores?
É verdade
que, nos setores do retalho e da hotelaria, os investidores se sentem menos
encorajados a investir, porque vão levar mais tempo a recuperar. Apesar de
continuarem a ser ativos apetecíveis. Setores como o dos escritórios,.
habitação para arrendamento ou senior living vão resistir mais... A verdade é
que ha muita liquidez para investir e continuam
a pedir nos
para enviar oportunidades de investimento. Nesse aspecto, e encorajador pensar
que os investidores olham para isto de uma forma passageira.
Como está
a ser na CBRE Portugal? Tiveram negócios cancelados?
Nas nossas
operações só tivemos um investidor privado, que por acaso é português,
que desistiu de comprar um edifício de escritórios. Entre os outros
com negociações já iniciadas, mesmo as da hotelaria. ninguém desistiu das
operações. É preciso ver que muitas destas operações já decorrem há meses,
algumas entraram já numa fase de ‘dué diligence' [fase final do negócio], e deu
muito trabalho a chegar até ali. Ainda não se sabe bem como é que isto vai
evoluir, mas, por regra, no mercado do inves timento imobiliário há mais fundos
e investidores do que oportunidades de investimento. Não é de ânimo leve que
eles se retiram das operações.
E
continua a prevalecer a lógica de maior segurança nos investimentos
imobiliários versus produtos financeiros. É isso?
A
verdade é que os fundamentos do investimento
imobiliário continuam todos válidos. Neste
cenário de incerteza, o imobiliário continua
a ser o melhor ativo para as pessoas se refugiarem.
Um exemplo: quem tenha investido em
apartamentos para arrendar, mesmo que os seus
inquilinos tenham dificuldades momentâneas
e precisem de ajuda durante uns meses, passando a pagar
uma renda mais baixa, faz se o
desconto de renda e meses mais tarde,
pode voltar-se ao normal. Já as atividades
de comércio, restauração e tudo o que é PME e pequenos
negócios, esses sim vão ter muitas
dificuldades em ficar fechados tanto tempo.
Uma crise
que se ira prolongar até à descoberta de uma vacina ou de um medicamento eficaz
no combate ao vírus...
Sim,
o importante é que comecemos a
ter sinais positivos. Assim
que se descobrir uma vacina, começa logo a
inverter o sentimento
de apreensão com a redução do número de
infetados e de mortos. E vendo se que, de facto,
o problema vai ser erradicado, os investidores vão ter muita liquidez pronta a
investir. Acho que virão com mais força do que antes desta crise. O
que vai marcar mesmo a diferença e o
impacto que isto terá nos setores hoteleiro e do
retalho. O sentimento
dos investidores poderá
mudar dentro de três meses ou
pouco mais, quando as coisas começarem
a melhorar, com
o indicador de uma vacina ou de um
medicamento, mas as pessoas vão
demorar mais tempo a retomar a sua vida normal, a irem aos
restaurantes, as lojas, aos centros comerciais, como faziam antes desta situação.. São setores
que vão demorar um pouco
mais a recompor-se.
Os fundos
imobiliários, com toda a pressão e excesso de capital para investir, poderão
optar por aplicar essa liquidez em mercados já recuperados ou em vias de
recuperação?
Como a
China, por exemplo?
Sim Os
mercados asiáticos começam a recuperar mais rapidamente desta situação
e é natural que os investidores à escala global
possam começar por ali e depois, mais tarde, venham
para a Europa. Mas na Europa, em concreto,
ha investidores que, por regra, investem em vários
países e eles não vão parar de analisar situações. Sei de um investidor alemão
que comprou um edificio de escritórios em Milão há dez dias! Portanto...
Com um
grande desconto?
Com um
pequeno desconto na reta final, mas mesmo assim não deixou de se fazer a
operação. Estamos a falar de um desconto até 10% do preço. O que realmente não
é tão pequeno assim quando se fala de um negocio de milhões.
Poderemos
então assistir ao regresso dos fundos oportunísticos, que surgiram na altura da
crise de 2008-2013 e que compraram centros comerciais e hotéis com grandes
descontos?
Acho que
sim. Penso que esses fundos já estão atentos a oportunidades
desse tipo que possam surgir nos mercados europeus em
face desta situação. Por que haverá algumas situações
em que alguém vai ter tomar uma decisão de venda
mais forçada, digamos assim. E os fundos oportunísticos
gostam de atuar nestas situações
e têm muita liquidez para isso. Tipicamente,
estes fundos fazem operações grandes ou
muito grandes e, por isso, em
Portugal não estou a ver que isso possa
acontecer, mas se olharmos para o mercado
europeu é provável que existam oportunidades
que eles irão aproveitar.
Vendo
o que aconteceu na última
crise, haverá seguramente investidores que vão
pensar que, neste momento de incerteza,
conseguem fazer operações a preços mais baixos,
mas isso vai depender muito do acto de os vendedores
terem ou não pressão para vender. Quem tiver
capacidade para 'aguentar'- porque é disso
que se trata - os próximos três
a cinco meses vai conseguir passar
por este período sem ter de baixar os preços de venda.
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Retirado da Visão 26/03/2020 | Adaptado por Dicas Imobiliárias
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